Автор: Максим Жарков,
Руководитель Региональной земельной компании в Пензе

С 1 марта 2025 года правила ужесточились. Участок без точных границ в ЕГРН — это не просто неудобство, а прямая угроза вашим правам и планам. Объясняем, почему межевание стало необходимостью, а не формальностью.

Вы нашли покупателя, договорились о цене, собрали документы, но при подаче документов в Росреестр — внезапный отказ (приостановка). Причина: «границы не установлены».

• Последствия: Покупатель, не желая ждать и рисковать, уходит. Банк приостанавливает ипотеку. Вы теряете время, деньги на задатках и, возможно, выгодную альтернативную покупку.

Хотите зарегистрировать новый дом, пристройку, баню или узаконить существующую постройку? С участком без границ это станет серьезной проблемой. Новые правила прямо ограничивают кадастровый учет объектов на таких землях.

• Последствия: Вы не получите право собственности на дом, не сможете его продать, завещать или даже подключить к нему коммуникации на законных основаниях.

«Забор всегда тут стоял» — не аргумент для закона. Без закрепленных в ЕГРН границ любой конфликт с соседом превращается в сложное и дорогое разбирательство.

• Типичные сценарии: Сосед перенес забор и «отрезал» у вас полметра; вашу новую ограду обвиняют в захвате; выявляется старое кадастровое наложение участков. Разрешать это придется через межевание, а часто — и через суд с экспертизами.

Пока границы не уточнены, площадь в документах — условная. При межевании может выясниться, что реальная площадь меньше декларируемой (и вы можете лишиться части земли), или больше (что вызовет вопросы у муниципалитета или соседей).

• Последствия: Финансовые потери и затяжные споры. Вы думали, что продаете 10 соток, а по факту сможете передать покупателю только 9.5.

Да, закон допускает установление границ по факту длительного пользования. Но доказать это — ваша сложная задача. Сосед может привести своих свидетелей или другие «доказательства». Ориентиры (дерево, колодец) могут исчезнуть.

• Последствия: Вы теряете время в суде, несете расходы на адвоката и землеустроительную экспертизу, а результат непредсказуем.

Ошибка, допущенная годы назад кадастровым инженером, проявится именно тогда, когда будет больнее всего: при продаже, оформлении наследства, разделе имущества.

• Последствия: Срочные и затратные работы по исправлению ошибки, согласования, возможный суд. Все ваши планы рушатся из-за чужой оплошности.

Участок без межевания — «кот в мешке» для покупателя.

• Последствия: Такую землю покупают с большой настороженностью, лишь с существенным дисконтом (10-30%), закладывая будущие расходы и риски. Кредитные организации относятся к таким сделкам более скептически.

Попытка разделить участок между супругами или наследниками без точных границ — это готовый рецепт для семейной ссоры.

• Последствия: Невозможность оценить доли, технически корректно их выделить. Споры между родственниками усугубляются, а любое соглашение становится шатким.

Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (можно онлайн на сайте Росреестра или через сервисы-посредники). Если в выписке в разделе «Границы» указаны координаты характерных точек — границы установлены. Если стоит отметка «Границы не установлены в соответствии с законодательством» — межевание необходимо.

В текущем году откладывать межевание — значит осознанно копить проблемы. Это уже не «формальность для спокойствия», а обязательное условие для полноправного распоряжения своей землей. Риски переросли в прямые юридические препятствия, которые вскроются в самый неподходящий момент — при сделке, наследстве или конфликте. И решать их придется в авральном режиме, теряя деньги, время и нервы.